Un sito internet del condomìnio con il rendiconto di tutte le spese. Al condòmino moroso sospeso il diritto di voto. Assemblee condominiali vietate nei giorni festivi delle diverse religioni dei condòmini. Se l’impianto centralizzato non funziona, il condòmino può scollegarsi.

Qualcuno l’ha definita una possibile rivoluzione delle norme sul condomìnio. Altri, più equilibratamente, parlano di una profonda ridefinizione della convivenza condominiale, con ricadute significative in termini di servizi agli abitanti e di risoluzione delle dispute. La proposta di legge "Modifiche alla disciplina del condomìnio" inizia oggi la discussione a Montecitorio nel testo già approvato al Senato a gennaio e uscito dalla Commissione Giustizia della Camera con alcune modifiche.

I cambiamenti in discussione non sono di poco conto, come facilmente comprensibile da chi è abituato alla convivenza abitativa con altri nel medesimo immobile. Un principio fondamentale è quello dell’articolo 16 della Proposta di legge, che introduce modiche al terzo comma all’art. 1138 del codice civile: "le norme del regolamento non possono porre limiti alle destinazioni d’uso delle unità di proprietà esclusiva, né vietare di possedere o detenere animali da compagnia". Si rovescia, così, un principio finora sempre seguito dalla copiosa giurisprudenza in materia: tenere animali in casa era finora consentito, a meno che non lo vietasse il regolamento condominiale. Ora non sarà più così, per cui le cause civili intentate contro la detenzione di animali potranno far leva solo su eventuali problemi igienici o di rumore che superino la normale tollerabilità o su divieti espliciti contenuti nel contratto di compravendita. Insomma, con la riforma sarebbe sancita la fine del divieto di possedere o detenere animali da compagnia negli alloggi condominiali, ciò che ha portato l’Ente Protezione Animali (ENPA) ad auspicarne una rapida approvazione.

Novità anche per l’uso degli spazi comuni che sono, statistiche alla mano, la causa principale di liti e dissidi condominiali. La normativa attuale, in applicazione da ottant’anni, aveva inquadrato il condomìnio come soggetto prossimo a tutela giuridica specifica sugli spazi condivisi dai suoi utenti. Come status giuridico, il condomìnio uscirà invece dalla riforma come soggetto non titolare di diritti rivendicabili e sulle parti comuni degli edifici. Sostanzialmente, con le nuove norme, la proprietà delle parti comuni è attribuita a tutti i soggetti proprietari delle unità abitative. La riforma prevede, infatti, che le parti comuni non siano soggette a divisioni, a meno di delibere adottate all’unanimità.

Inoltre, gli spazi condivisi devono essere "censiti" in un elenco apposito. Nell’elenco va inserita l’intera metratura dello stabile sottoposta a libera fruizione da parte dei residenti, ivi inclusi angoli e anfratti, come i sottotetti, destinati all’uso collettivo, anche per l’installazione di impianti di ricezione televisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili, o impianti di videosorveglianza o opere per l’abbattimento delle barriere architettoniche. Non mancano, però, limiti ben precisi all’utilizzo delle parti condivise, come la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio. L’obiettivo è di dare indicazioni specifiche più chiare e ridurre, così, le classiche dispute sull’utilizzo degli spazi condivisi.

A prevenire i rischi di discussioni continuerà a essere chiamato, anche con la riforma in via di approvazione, l’Amministratore del condomìnio che, secondo le ultime limature apportate al testo, dovrà restare in carica, invece che per soli dodici mesi per un biennio, con rinnovabilità per altri due anni. L’Amministratore, per l’art.9 della Proposta di legge, dovrà stipulare una speciale polizza assicurativa di responsabilità civile a copertura dei rischi per gli atti compiuti nella sua veste. L’onere dell’assicurazione sarà, però, sostenuto dalle casse condominiali.

L’Amministratore dovrà iscriversi in un apposito Registro (in pratica, un vero e proprio Albo) provinciale dell’Agenzia del territorio e potrà essere sollevato dall’incarico dall’assemblea straordinaria di condomìnio o, in seconda battuta, anche dall’autorità giudiziaria, in caso di gravi irregolarità fiscali o anche per il mancato ricorso al conto condominiale, se necessario. Massima trasparenza anche sul compenso che l’Amministratore percepisce: "L’Amministratore, recita l’art.9, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo" che è onnicomprensivo ed esclude, in linea di massima, altri compensi.

Per stare al passo con i tempi, poi, l’Amministratore, su richiesta dell’Assemblea, dovrà attivare un sito internet del condomìnio, per consentire ai proprietari di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei rendiconti mensili e degli altri documenti che l’assemblea deciderà siano resi disponibili on line. Altra novità è che le norme sull’Amministratore si applicheranno anche agli edifici di edilizia popolare ed economica realizzati o recuperati da o con il concorso di enti pubblici, ma anche di società private senza scopo di lucro con finalità sociali.

Quanto alle liti condominiali, già da due anni, col decreto legislativo n.28 del marzo 2012, esse sono sottoposte obbligatoriamente al tentativo di mediazione. La proposta di legge prevede che sia l’Assemblea condominiale a deliberare il ricorso alla mediazione e, quindi, la scelta del mediatore. La mediazione dovrà essere conclusa entro un massimo di quattro mesi.

Vengono poi introdotte alcune norme di dettaglio che rendono la vita dei residenti in condomìnio per alcuni aspetti più vincolante, per altri più informale e potenzialmente soggetta ad abusi. Per esempio, se un inquilino si trova in stato di morosità, il suo diritto di voto è sospeso fino a risoluzione del contenzioso erariale. Il rendiconto condominiale, invece, continua a essere redatto tramite l’esistente principio di competenza: esso dovrà indicare solo le reali voci di spesa, quelle materialmente sostenute e non quelle messe a bilancio su previsioni future o ipotesi d’investimento.

Una delle novità più interessanti è sicuramente quella che vieta la convocazione dell’assemblea nei giorni di festività previsti dalle diverse religioni che hanno firmato un protocollo d’intesa con lo Stato italiano. La norma cerca evidentemente di regolare la situazione d’incertezza nei tanti condomìni in cui vivono persone appartenenti a etnie e confessioni diverse, con usanze, tradizioni e calendari festivi non sempre compatibili.

Nella fase di passaggio di proprietà di un alloggio, la possibilità che tra il venditore e l’acquirente si costituisca una sorta di patto di solidarietà in base alle quote, fino al momento dell’effettiva vendita. Inoltre, è riconosciuta al singolo condòmino la facoltà di slacciarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato in caso di certificato malfunzionamento dello stesso.

Negli ambienti parlamentari si pensa che la "riforma" del condomìnio, dopo le ultime limature, e il ritorno al Senato, dovrebbe diventare legge nei prossimi mesi, in tempo utile prima della fine della legislatura.

Daniele Orlandi Agenìnzia Stampa Italia